コ　ラ　ム

　今年の６月２４日、奈良県が初めて予算を付けたマンション管理に関する事業、「分譲マンション管理の実態調査」の結果が発表されました。
　調査結果は県のホームページにて公表されています。ぜひご覧ください。
　奈良県庁の「トップページ」から、「県の組織」→「土木部まちづくり推進局」→「住宅課」→「分譲マンション管理の実態調査」と進めば見ることができます。
　今回はこの調査結果の概要をお伝えしたいと思います。

　今回の実態調査はアンケート形式で行われました。分譲マンション５００物件に郵送でアンケートを配布、回収は１５０件（３０％）でした。アンケートは送りっ放しではなく、不十分な回答には追跡調査を行い、協力者から可能な限り詳しい情報を入手しています。

　まず、市町村別の回収状況は、奈良市が４３%、生駒市が１７%、橿原市が１０％となっています。奈良県でマンション化率が１０％を超える市町村はこの３市であり、アンケートからも分譲マンションはこれらの市に集中していることがわかります。
　マンションの戸数ですが、２〜５０戸と５１〜１００戸のマンションで７０％超を占めます。また、階数も５階建てが４１％と最も多く、１０階以上のマンションは少ないことなど、奈良県の地域性とも言える特徴が顕著に表れています。
　管理形態については、管理会社への全面委託、一部委託で７３％です。
　管理会社については、分譲当初のままが６７％、変更が２６％となっており、大きな特徴とまでは言えないもののやや保守的かな、という感じです。
　管理会社への満足度も高く、大変満足＋満足で６２％。一方、不満＋大いに不満は４％のみという結果で、やはり保守的、穏やかといった県民性が見られるように思います。

　管理組合の運営面に関しては、理事会開催頻度や管理規約の活用度、修繕計画の有無などの指標が参考になります。調査によれば、毎月理事会を開催している組合が６２％あり、隔月または不定期開催を含めると、９９％で定期的に理事会が開催されているようです。
　アンケート回収ベースの調査ですから、多少高めに出ることは想定されますが、それを差し引いても優秀な結果だと思います。
　管理規約についても、９９％の組合で整備しており、規約の改正も６３％が実施済みです。また、長期修繕計画についても９３％が整備しており、９０％が見直し作業を行っています。これらのデータから、比較的活発に管理組合を運営できているように感じます。

　目先を変えてトラブル関係を見てみましょう。
　管理費等の３ヶ月以上の滞納者については、実に５４％があり、と回答しています。
　私も実感として持っていますが、時節柄、件数、金額とも増加傾向にあるようです。
　他には、騒音等の居住者間トラブル、ゴミだしルール違反が目立っています。ペットトラブルも多いようです。トラブルについては、特に地域性といったような傾向はなく、特効薬のようなものもないため、普遍的なテーマとして捉える必要がありそうです。

　管理組合の今後の大きなテーマとして、建物・人の高齢化や耐震化が挙げられます。
　バリアフリー対策としては、２０％が改修履歴あり、と回答しています。
　階段などへの手すり設置が最も多く、併せて段差の解消を実施している組合も目立ちます。築年数によっては最初からバリアフリー対応できているマンションも多いとは思いますが、バリアフリー化が進んでいるとは言えないようです。ちなみに、ＡＥＤ（自動体外式除細動器）の設置は６％となっています。まだまだの印象が強いです。
　役員の選出方法についても、特に新しい取り組みが出てきているわけではありません。
　輪番制で、現住組合員から役員を選出するマンションがほとんど、という結果です。
　最後に、耐震化について。回答は昭和５６年５月以前の竣工マンションに限っているのですが、それでも半数以上が耐震診断について、「特に考えていない」という結果になりました。また、耐震改修を実施したマンションは、今回の調査では１件もありませんでした。