去る平成２６年１２月２４日に改正「マンション建替え等円滑化法」が施行されました。
このコラムでも過去に何度か取り上げていますが、改正の目玉は２点。
建物の耐震性が不足するマンションにおいて、他者への敷地売却が可能になったことと建替える場合の容積率緩和要件が整備されたことです。
従来の建替え円滑化法は区分所有法の建替え決議成立後の事業のスキームを整える、つまり実際の建替えをスムーズに進めるために制定されましたが、区分所有法の建替え決議そのものが成立しがたく、あまり実効性が高い法律とは言えませんでした。
現実に、全国で建替えはほとんど進んでいません。
そこでこの改正・建替え等円滑化法。敷地売却制度などが追加されたため建替え「等」と名称もマイナーチェンジしていますが、建替えにこだわらずマンション再生への道を開いたという画期的な改正で、業界からは一定の評価を得ています。
建替えの場合には最低でも２回の引越しに加え、権利の調整などでマンションに拘束され続けることになります。これは高齢化した区分所有者にとって負担が大きく、建替え決議の大きな阻害要件となっていましたが、敷地売却制度にはそれらの煩わしさはありません。
ましてや相続人も高齢化するわけですから、相続財産が処分しやすくなる選択肢が増えるのは歓迎されると言えるでしょう。
そして地味ではあるものの、区分所有者の負担を軽減させてくれそうな気配があるのが、もう１つの目玉である容積率緩和制度です。
全国で建替えがあまり進まない原因の１つに建替え時の自己負担額の問題があります。
建替えが実現できているケースは敷地の容積率に余裕があることが多く、建替え時にはその余剰分を販売住戸として換金することによって、従前の区分所有者の自己負担を軽減させているのです。
容積率緩和制度は街づくりにも関係するため一定の条件がありますが、条件さえ整えば概ね１．５倍程度の建物規模が建築できるようです。これは期待できそうです。
とは言え、この要件は立地により極めて個別性が高く、実際に行政と折衝し、設計を行わないとどの程度の容積緩和が受けられるかわかりません。
行政のさじ加減による、と言っても過言ではなさそうです。
また、日影規制の緩和がないため用途地域が住居系のマンションではあまり期待できそうになく、商業立地にあるマンションの方が有利なようです。
私はマンションはマイホームという意識が強く、いくら便利でも商業立地のマンションはあまり好きではありませんでしたが、建替えのことを考えると意識を改めたほうがよいかもしれません。
この容積率緩和を目的に、事業用区分所有ビルがマンションとして建替えるなどという案件なども出るかもしれませんね。
その際はお手伝いできますよ。お声かけください！（笑）
[2015年1月17日]
