コ　ラ　ム

　人は高齢になると行動パターンが定型化すると思います。

　もちろん個々により様々な行動パターンがあるわけですが、個人単位で考えると若い時のような周りに影響される状態から、独自の、各々の価値観に基づいた行動をとるようになると思うのです。
　そして、一般的には住居は固定化します。徐々に引っ越すエネルギーが負担となり、抵抗感が強くなるわけです。
　今回は、これをマンション管理組合からの視点で考えてみます。「高齢者は引っ越さない。」異論はあると思いますが、今回はこれを前提条件とします。

　いくらコンクリート製のマンションだとは言え、半永久的に使用し続けることはできませんから、いつかは皆、引越する必要があります。
　では、それはいつと考えればよいのでしょう？
　新築マンションの平均的な購入者は３０代の若夫婦です。とすれば、その夫婦が死を迎えるのは大体５５〜６０年後でしょうか。
　では、築４０年〜６０年の間は引っ越さないことになりますね。
　つまり、マンションの建て替えを検討したくなる時期は引っ越したくない時期と重なるのです。すると、引越が可能なのは「その前」か、「その後」ということになります。

　建て替えを検討する場合、築３０〜３５年のうちにというのは非現実的ですから、その後、つまり築６０年を超えてからでしょうか？
　しかし実際は、区分所有者の入れ換えがあるため、年齢層がバラついてしまうことになります。じゃあいつまでたっても誰かが引っ越したくない！

　前回のコラムで国は区分所有権の清算を検討している、と書きましたが、最終的にはここに行きつくような気がしています。
　マンション（建物）のゴールを今のうちから決めておき、例えば築６５年をゴールとするならば、築６５年に清算することを今から決めておくのです。

　そのマンションでは１世代は生涯を過ごすことができます。
　相続または売買時にはゴールが決まっていることを伝えれば、承継人はそれに合わせたライフ設計が可能となりますし、修繕も耐用年数にあわせて計画的に無駄なく実行することができます。

　ゴールを決めてしまうと資産価値が落ちてしまうんじゃないか？という声もありそうです。

　そんなことはありません。築３０年を超えると資産価値はその修繕状況に大きく左右され、修繕状況が十分でない物件で実際に更地価格よりも明らかに安い中古マンションが存在します。
　ゴールを決めてしまうと、晩年は建物よりも土地に資産価値の判断が移行することになると思われ、物件の立地面がクローズアップされることになるとは思います。

　また、住人の高齢化は別に悪いことしかない、というわけではないと私は考えています。
　住人が高齢化、均一化するということは、ニーズが比較的近いということになり、求めるサービスが絞り込みやすいということにつながります。
　価値観が多様化する現代で、マンションという隣との距離が近い居住形態においては、何も時代に合わせる必要はないのです。

　例えばバリアフリー。専有部分のバリアフリーリフォーム（段差の解消や水回りのユニバーサル化など）をパッケージ化して販売すれば、リフォーム代の低減が実現できます。

　他にはコミュニティー。世の中はコミュニティー形成を押しつけるような風潮がありますが、高齢化というフィルターをかければ絶対的なものとは言い切れないと思います。
　積極的にコミュニケーションしたい人はどんどん参加すればよいし、そうでない人はそっとしておく。全員参加の理想形は少し胡散臭い気がします。

　また、家事代行サービス。これはすでにありますね。単純にお金の問題です。

　そして最後に管理組合運営。これは第三者管理しかないでしょう。
　今、国交省の検討会が全く機能しておらず、第三者管理の検討が実質ストップしていますが、私はこれしかないと思っています。
　管理組合運営は気力も体力もかなりの量を必要としますから、高齢になって力が落ちれば誰かに頼んでやってもらう。
　もちろん、住民自治ができるうちはそうすべきですが、できなくなったら無理をせず外注する、それでいいではありませんか。
　国には諸々の圧力に屈することなく第三者管理の制度設計を進めてほしい、と切望しています。