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重要事項説明会は総会前？総会後？

　管理会社の変更などで管理組合が新しい管理会社と管理委託契約を締結する場合、管理会社は重要事項説明会を開催しなければなりません。
　マンション管理適正化法第７２条に、「マンション管理業者は管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより（重要事項）説明会を開催し・・・」と規定されていうるからです。
　管理会社を変更する場合は、当然、総会決議事項ですから管理委託契約の締結に関する議案を総会に提案することになります。では、重要事項説明会は総会決議の前にしなければならないのでしょうか、それとも、総会決議後にするべきなのでしょうか？

　考え方を整理しますと、総会決議前に重要事項説明をする場合、これから審議する議案について、内容を深く理解できるというメリットがあります。一方、総会で承認されるかどうかわからない案件について、現状マンションとは無関係の会社が堂々と総会会場に立ち入り、説明をするのは僭越（せんえつ）ではないか、という懸念もあります。
　逆に、総会決議後の重要事項説明の場合、審議時には業務委託内容の概要と見積金額で判断しなければならないという制約はありますが、総会承認後にお互い遠慮なく要望のすり合わせができ、最終の仕様が決定した段階で重要事項説明を受けられる、というメリットがあります。

　皆さんはどちらがよいと思われますか？
　私は今まで、どちらでも構わないと思っていました。それぞれメリットとデメリットがあるわけで、管理会社に義務づけられたイベントですから、法に抵触しない限り、管理会社の考えで実施してくれれば前後にはこだわらない、というのが私の考えでした。

　しかし、実は正解がありました。
　高層住宅管理業協会から平成２２年４月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律　実務Ｑ＆Ａ　?マンション管理業登録・業務編?」という冊子が発行されており、管理委託契約の締結が管理規約で総会決議とされている場合には、総会決議前に重要事項説明会を開催し、重要事項説明を行わなければ「あらかじめ」説明したことにならない、と明記されています。
　つまり、総会決議＝管理委託契約の締結、という考え方です。
　この冊子について、私は今まで存在を知りませんでしたが、何となく腑に落ちない、そんな印象を持ちましたので調べてみました。

　まず高層住宅管理業協会へ問い合わせ。望ましい対応として協会員（管理会社）に指導している、とのことで、私の疑問をぶつけてみました。
　総会決議＝管理委託契約の締結、という解釈について、本来、総会決議を受けて管理者（または管理組合）が契約を締結するのでは？つまり、両者はイコールの関係ではないため、契約書へのサインの前であれば、総会決議後でも「あらかじめ」をみたすのでは？との問いに対して、何ともはっきりしない回答。
　すったもんだの応酬のあげく、協会の指導としてはこの方法で統一しているので、解釈については国土交通省に聞いてくれ、とのことでした。

　次に国土交通省へ問い合わせ。協会とのやり取りを説明し、疑問をぶつけると、「重要事項説明会は総会決議後でも構わない」とあっさりとお答えがありました。
　一般的に考えて、総会決議＝管理委託契約の締結、とは解釈できず、適正化法７２条の規定に反しなければ、管理組合の個別事情により総会決議後の重要事項説明会となっても問題なし、との見解でした。

　「そうですよね?！」思わず出た言葉です。
　確かに、協会の言い分も理解できます。総会決議前の重要事項説明の方が丁寧な対応という印象があるし、労力や手間という面からもメリットが多いのだと思います。
　しかし、原則は原則であって、法の解釈を無理やりこじつけてまでマニュアルに固執するのはどうなのでしょう。
　管理組合がなかなか原則どおり、理想どおりに機能しないのは管理会社が一番よくわかっているはずなのに・・・
　結論として、重要事項説明会は管理委託契約締結の総会決議前でも決議後でもどちらでも構わないのです。（原則は決議前です。）
　適正化法７２条の条文に従い、丁寧にスケジューリングし、そのマンションにとってよりよいタイミングで重要事項説明会を開催してもらうことが最も重要だ、ということが今回のコラムの結論です。

[2012年7月13日]

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