立地が悪く、維持管理もできていないマンションが、いずれスラム化し社会的なお荷物となることは結構前から指摘されていることです。
売りたくても売れず、所有者は管理費等の負担が重荷になって放置、滞納額が積もり積もって財産価値を超えてしまい誰も手を付けたがらない、このようなマンションが徐々に出始めているようです。
ところが、このような問題はマンションに限ったことではないようで、公営住宅の建設等にも悪影響が出ているそうです。今回はマンション管理とは少し離れますが、日本の登記制度が及ぼす問題点について書きたいと思います。
東北では災害公営住宅の建設が進められていますが、２０１４年度末での完成見込みはわずか３０％に過ぎないそうです。
その理由の一つに「建設用地の登記がいい加減で誰が所有者かわからないからその土地を使えない。」というものがあると聞いて驚きました。
どうして登記がいい加減なのか、それは不動産登記簿が放置されているからです。
日本には不動産登記法という法律がありますが、この法律では所有権の登記は任意となっています。つまり所有権は移転しなくても構わないのです。
ローンを借りたり資産価値が高かったりという場合、所有権登記を移転しないということはあり得ませんが、地方の不動産であまり利用価値が高くない場合、相続などが発生しても手間やコストが負担になり登記を放置するケースがあるようで、これが２代３代と続けば、現在の所有者を探し当てることだけでも相当な障害となります。
一例を挙げれば、ある行政が道路用地の買収のために所有者を調べたところ、法定相続人１５０人の相関図になったケースがあるそうです。
当然現在の所有者全員から実印をもらわなければいけません。遠方に住んでいたり、自分の取り分に不満があったりとスムーズに印鑑を取得できないケースもあるはずです。
こんな状況になったら、この土地、民間ではまず不採用ですね。
固定資産税の納税が義務付けされていると言っても登記と連動されておらず、結局不動産に利用価値がなければ差し押さえられても困らないわけで、何だかスラム化するマンションと同じような話だと思いませんか。
既成都市においても登記名義人が死亡し所有者が変わっていても登記が放置されているケースはたくさんあります。
お隣が荒れ放題でこちらの生活に支障があったり、不動産売買時に境界確定をする場合、隣地所有者を調べるのにずいぶん苦労し土地家屋調査士費用が高額になったりすることがありますが、これも所有権登記が任意のため当事者意識に乏しい、言い換えれば放置していても罪悪感に乏しいからと言えるのではないでしょうか。
この問題に条例で対応している県も出てきているようですが、そろそろ不動産登記法そのものを見直す時期が来ているような気がしますね。
[2014年12月11日]
