コ　ラ　ム

専用使用権というもの

　このコラムをご覧の方なら専用使用権はご存知ですよね？

　念のため説明しますと、専用使用権とは、共用部分の一部（たとえばバルコニー）を特定の者が一定の目的のために排他的に使用する権利のことです。
　つまり、バルコニーなら付属する部屋の住人が、洗濯物を干したりエアコン室外機を置いたりするために専用に使用するための権利ということになります。

　バルコニーなどは登記することができないため当然に共用部分となるわけですが、玄関扉や窓サッシなど専有部分として扱っても特に問題はないものの、マンションとしての管理運営上、共用部分としての性格を求められる側面があり、そういう場所にも専用使用権は設定されます。
　ですから、ときどき誤解を招くことがあるようです。

　一例を挙げますと、バルコニーに面する壁の窓ガラス。
　バルコニーに面する壁面を勝手に改造されると美観上や他の問題があるため、窓ガラス等に専用使用権を設定し、共同の利益を保全しています。
　専用使用部分（専用使用権が設定されている共用部分）の通常の使用に伴う費用負担は当該区分所有者であることが一般的で、窓ガラスの掃除や不注意による割れ替えは個人負担です。これに関しては特に疑問はないと思います。

　では台風の飛来物により窓ガラスが割れた場合はどうなるのでしょう？
　正解は、当該区分所有者の負担で原状回復をすることになります。
　「ガラスは共用部分だから管理組合で補修するはず。」とおっしゃる方がたまにおられますが、管理組合が加入する共用部分の火災保険で修繕費相当額が支払われる場合があるため、便宜上管理組合で補修しているだけであって、保険などに加入していない場合はもちろん、区分所有者の個人負担で補修することになります。

　ところが、この専用使用権という言葉、この言葉自体は区分所有法には出てきませんし、この権利の説明を詳しく記載している管理規約はまずありませんから、何だかわかったような、わからないようなボヤ?っとした感じで運用されているのが現実です。

　最新の標準管理規約では、専用使用権の設定はバルコニーや玄関扉、窓ガラス等に限定され、駐車場や自転車置場には設定されていません。
　駐車場や自転車置場、広告看板などは契約に基づく使用権として区別されているのです。
　でも駐車場や自転車置場に専用使用権を設定している管理規約も現実にはまだ数多く存在しますからややこしいです。

　他にも標準管理規約では窓ガラス等の改良について、「防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上」を目的とするものについては、管理組合の費用での実施を原則とし、その工事が実施できない場合には細則を定めることになっています。
　実にややこしいです。
　今は住宅設備の品質が向上し、快適性やエコを目的としたリフォームを検討する方は多いと思いますが、このようなルールではなかなか計画を前に進めることはできません。
　「窓ガラス等の改良に関する細則」を整備していなければ身動き取れないわけですから。

　そこで私の提案なのですが、窓ガラスや窓枠、玄関ドアなどには専用使用権ではなく、いっそのこと別の権利を設定すればよいのではないでしょうか。

　例えば「共益専用使用権」を設定し、改良や更新については区分所有者の意思で自由に行うことにします。そして、仕様や形状については事前に理事会の承認を得るようにするのです。
　そうすれば快適性の要求水準にばらつきのある区分所有者間の調整は不要となりますし、リフォームもし易くなります。
　計画修繕費の確保に頭を痛めている管理組合にとっても負担が少なくなります。

　もちろん、こうすることによって玄関ドアの一括更新といった大規模改修はできなくなりますが、玄関ドアなどが部屋によって少しぐらい違っていても特に問題ないのではないでしょうか。個性とは言えませんか？

　建て替えが難しく、マンションの長命化を実現していかなければならない現状で、各区分所有者の裁量を増やすという運用方法の変更は一定の効果があるように思うのですが、いかがでしょうか。
　

[2014年3月28日]

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